جانمایی پلاک ثبتی

اگر سندی قدیمی یا بنچاق در دست دارید که وضعیت یا موقعیت دقیق ملک آن مشخص نیست، یا زمینی دارید که در مورد حدود و همسایگی ها یا متراژ آن دچار شک و تردید، درگیری حقوقی یا … هستید، راه حلی که توسط متخصصات امر پیش پای شما گذارده می شود عموما جانمایی پلاک ثبتی است. از این طریق می توان علاوه بر موقعیت یابی دقیق ملک مذکور، تمامی پارامترهای مورد اهمیت برای شناسایی دقیق یک ملک نظیر موقعیت مکانی بر حسب GPS، میزان همسایگی ها، متراژ و وضعیت آن و … را مشخص کرد. حال باید دید جا نمایی پلاک ثبتی دقیقا چیست و چه نکاتی دارد.

جا نمایی پلاک ثبتی روشی است که برای تعیین مکان ثبتی و زمینی دقیق یک ملک و تمامی پارامترهای مهم آن استفاده می شود. در سالیان دور، قانون به این شکل بوده که در مناطقی که ادارت ثبت اسناد تاسیس شده بود، منطقه به چند بخش کلی تقسیم می شده و با توجه به ترتیب مراجعه افراد به اداره ثبت به ملک آنها پلاک ثبتی اختصاص داده شده است. این نحوه ارائه پلاک ثبتی باعث به هم ریختگی پلاک ها و عدم هماهنگی منطقه ای آن ها شده است؛ به طوری که در یک همسایگی املاک ممکن است پلاک های ثبتی اختلاف عددی فاحشی داشته باشند.

در این وضعیت، در صورتی که سندی قدیمی داشته باشید که مکان دقیق آن را ندانید، احتمالا تنها با دیدن اطلاعات داخل آن نخواهید توانست محل دقیق ملک را به نحوی مشخص کنید که ادارات مربوطه آن را بپذیرند. در این موارد نقشه برداران با تطبیق مدارک موجود، جستجوی پلاک های ثبتی همسایگان، تهیه نقشه UTM و2000/1 (یک دو هزارم) و سایر موارد مکان دقیق ملک مزبور را روی نقشه و سیستم مختصات دو بعدی مشخص می کنند. به این پروسه، جانمایی پلاک ثبتی می گویند.

جانمایی پلاک ثبتی برای املاکی استفاده می گردد که به هر دلیل، محل دقیق آن یا حدود دقیق آن مشخص نیست. برای معرفی محدوده دقیق یک ملک از جا نمایی پلاک ثبتی استفاده  می کنند. با توجه به عدم نظم در ارائه ی پلاک های ثبتی اگر بخواهید هر کاری بر روی ملک خود انجام دهید (ملکی که در برخی اطلاعات آن مانند موقعیت مکانی دچار شک و تردید هستید) علاوه بر آنکه اداره مذکور در ارائه مجوزهای لازم و صدور مدارک لازم دچار مشکل خواهد شد، احتمالا خود شما نیز با همسایگان خود دچار تعارض خواهید شد. چون عمده این نوع از املاک، مواردی هستند که مالک آن ها سالها ار موقعیت مکانی ملک خود بی خبر بوده و احتمالا با گسترش شهر و ساخت و ساز ها، حریم و دیوار کشی ها تغییر کرده یا حتی در محدوده ملک او هم اکنون توسط شخصی دیگر ساخت و ساز انجام شده است.

تمامی املاکی که هم اکنون وجود دارند و برای آن ها سند، بنچاق و قولنامه موجود است، در ابتدا از یک سند بزرگتر که مربوط به اراضی آن منطقه بوده است تفکیک شده اند و پلاک ثبتی مستقل گرفته اند. به سند آن ملک بزرگتر، سند مادر می گویند. هر سند مادر در درون خود چندین و چند ملک را جای می دهد. بنابراین به احتمال زیاد سند مادر ملک شما و همسایگان شما مشترک هستند. در زمان تهیه نقشه جانمایی پلاک ثبتی، باید کلیه اسناد قدیمی ملک مذکور و موارد مرتبط با آنها تهیه شود. از جمله مواردی که برای این کار نیاز است تهیه سند مادر منطقه است. این کار با راهنمایی کارشناسان خدمات نقشه برداری انجام می گردد.

علاوه بر سند مادر، باید وضعیت معاملات، وضعیت سابق و وضع موجود املاکی که در همسایگی ملک شما هستند تهیه شود. با این کار و مشخص شدن مکان دقیق ملک خود، حدود مربوطه از میان املاک همسایه که حدود مشخصی دارند بیرون خواهد آمد. این کار به منظور مشخص شدن همسایگی های دقیق برای جلوگیری از تنش های احتمالی با مالکان سند همسایگان و جلوگیری از تعارض به ملک خودی است.

در پایان، برای تهیه جانمایی پلاک ثبتی دقیق که قابل ارائه به ادارات مربوطه باشد، نیازمند بررسی مدارک ملک خودی، استعلامات لازم و تهیه نقشه UTM از وضع موجود ملک می باشیم. این کار با بررسی های کارشناسان مربوطه و با تهیه نقشه های لازمه انجام  و به پایان خواهد رسید. تمامی موارد تهیه شده باید توسط کارشناسان رسمی دادگستری و نظام مهندسی باشد و ممهور به مهر تایید آن ها باشد.

در حال حاضر موثق ترین نوع سند، سند کاداستری یا تک برگی می باشد. چرا که در پروسه تک برگی کردن، اولا عقبه مالکیت ملک شفاف سازی می شود و ثانیا نقشه کاداستر ملک ( نقشه قطعه تفکیکی “حاوی طول اضلاع، مساحت و وضعیت مجاورین” بانضمام نقشه موقعیت کلی ملک، و نحوه استقرار قطعه تفکیکی در کل پلاک) در سیستم کاداستر ثبت می گردد

صدور این سند، ماحصل اطلاعات دو بانک جامع املاک و کاداستر است که اطلاعات توصیفی حقوقی مالکانه افراد در بانک جامع املاک و نقشه یو تی ام UTM آن در بانک جامع کاداستر وجود دارد

به دلیل حجم بالای اطلاعات ثبتی و زمانبر بودن استخراج این اطلاعات، هر مالک موظف است برای ملک خود تمام اطلاعات مالکیتی و فنی مورد نیاز برای تولید سند تک برگی را در اختیار اداره ثبت مربوطه قرار دهد.

به این دلیل در علاوه بر سند مالکیت، تهیه و ارائه نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک به اداره ثبت مربوطه الزامی است. همچنین در مورد برخی از ملک ها که ابهام در پلاک ثبتی و یا ابعاد و مساحت آنها وجود دارد نقشه سابقه ثبتی ملک (نقشه جانمایی پلاک ثبتی در سیستم یو تی ام UTM) ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری – امو ثبتی نیز الزامی می باشد.

تعیین موقعیت دقیق املاک گمشده

در مورد جانمایی پلاک های ثبتی سند های قدیمی منگوله دار، یک نکته ی قابل توجه حدود اربعه ی ذکر شده در سند می باشد. ملک هایی که در سند انها به عنوان مثال ذکر شده است : شمالا به خیابان ۱۲ متری، احتمال اینکه ملک در محدوده مسکونی شهری واقع شده است بسیار بالاست نسبت به ملکی که در سند آن حدود اربعه به یک عارضه طبیعی باشد مانند کوه، تپه، نهر و .. به عنوان مثال: شمالا به کوه، شرقا به تپه.

اما لازم به ذکراست که با توجه به گسترش منطقه شهری و تحت ساخت و ساز قرار گرفتن بسیاری از زمینهایی که قبلا شهری نبوده اند، احتمال این وجود دارد که سندی که حدود اربعه در ان به عوارض طبیعی بوده است در حال حاضر وسط یک منطقه ی مسکونی گران قیمت افتاده باشد.

لذا با وجود اینکه در بررسی اولیه ی سند های دفترچه ای قدیمی منگوله دار، کارشناس تصور اولیه ای از وضعیت ملک بر اساس تجربه خود پیدا می کند اما تا به اتمام نرسیدن عملیات جانمایی پلاک ثبتی تا مرحله ی آخر، امکان هیچ اظهار نظر قطعی ایی وجود ندارد.

بسیاری از متقاضیان درخواست دارند که یک اظهارنظر اولیه درباره موقعیت و وضعیت احتمالی ملک از کارشناس بگیرند تا اطمینان پیدا کنند سند ارزش پیگیری دارد یا خیر. باید به اطلاع برسانیم هرگونه اظهارنظر تا قبل از نهایی شدن عملیات جانمایی پلاک ثبتی کاملا غیر کارشناسانه می باشد و اصرار شما متقاضی محترم بر آن موجب تصمیم گیری غیرمنطقی خواهد شد.

عملیات معکوس جانمایی پلاک ثبتی

عملیات جانمایی پلاک ثبتی به پروسه ای گفته می شود که موقعیت ملک بر اساس شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی مندرج در سند و توضیحات تکمیلی شامل حدود اربعه، شماره پلاک ثبتی ملک های مجاور ، عرض معبرهای مجاور و غیره، استخراج شده و به صورت نقشه یو تی ام UTM ممهور به مهر کارشناس رسمی امور ثبتی آماده تحویل به اداره ثبت مربوطه می شود. در مرحله ی بعدی مختصات ملک بر روی زمین پیاده می شود تا حدود ملک برای میخ کوبی و دیوار کشی تعیین گردد.

عملیات معکوس جانمایی پلاک ثبتی نیز مورد تقاضای بسیاری از مالکین است (البته کمتر از عملیان مستقیم جانمایی). به این ترتیب که جای دقیق ملک مشخص و ملک تحت تصرف مالک است اما اسناد آن به دلایلی مفقود شده است. بنابراین مالک پلاک ثبتی ملک را نمی داند. این در حالی است که ملک قبلا سند داشته است و شماره پلاک اصلی و فرعی گرفته است و از نظر مالکیتی ملک به نام مالک است اما سند مفقود شده است.

بنابراین برای درخواست صدور سند المثنی مالک ملزم به تهیه نقشه یو تی ام UTM موقعیت دقیق ملک به اضافه ی درج شدن اطلاعات مربوط به شماره پلاک ثبتی ملک و حدود اربعه آن بر روی نقشه است.

در این روش ابتدا کارشناس در محل ملک با دستگاههای دقیق نقشه برداری، از ملک نقشه برداری می کند تا موقعیت و ابعاد و مساحت دقیق ملک به دست آید و سپس از بانک اطلاعات ثبتی حاوی نقشه های ثبتی، پلاک ثبتی متعلق به آن ملک استخراج می گردد.

جهت استفاده از خدمات نقشه برداری تهیه نقشه یو تی ام UTM پلاک ثبتی و حدود اربعه ی ملک جهت تحویل به اداره ثبت و درخواست سند تک برگی می توانید همه روزه در ساعت اداری تماس بگیرید.

 

جانمایی مختصات یو تی ام UTM ملک روی عکس هوایی

اداره کل کاداستر، استانداردهای مورد نظر جهت جانمایی تصاویر ماهواره ای و نقشه های رقومی را به شرح زیر ابلاغ کرده است:

“لازم است نقشه های تهیه شده جهت ارائه به ادارات ثبت به منظور کاداستری نمودن آنها و ورود در بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر بر اساس دستور العمل ذیل تهیه گردند :

۱- کلیه نقشه های املاک اعم از اینکه دارای سند مالکیت بوده و یا جهت صدور سند مالکیت ارائه می گردد لازم است در سیستم تصویر UTM بر روی بیضوی WGS84 تهیه و بطریق رقومی ترسیم گردد.

۲- دقت نقشه های تهیه شده در مرز محدوده پلاکها (اصلی یا فرعی) برای مناطق شهری بر اساس دقت ۱:۵۰۰ و برای مناطق بافت مسکونی روستائی بر اساس دقت نقشه های ۱:۲۰۰۰ ، برای مناطق زراعی بر اساس دقت نقشه های ۱:۲۰۰۰ تا ۱:۵۰۰۰ و برای مناطق منابع طبیعی بر اساس دقت نقشه های ۱:۵۰۰۰ تا ۱:۲۵۰۰۰ و در مرز مستثنیات مناطق منابع طبیعی بر اساس دقت نقشه های ۱:۲۰۰۰الی ۱:۵۰۰۰ می باشد. ضمن آنکه طول ابعاد اضلاع ومساحت محدوده ها با اتکاء به مختصات یو تی ام UTM گوشه ها تعیین و روی نقشه ها منعکس شده باشد.

۳- برای املاک دارای سند مالکیت شماره پلاک اصلی و فرعی و مفروزی و بخش و ناحیه ثبتی در مرکز هر پلاک قید گردد.

در صورتی که نقشه های تهیه شده در محدوده مرز پلاک با طبیعت مطابقت داشته ولی با مرز پلاکهای همجوار ویا با نقشه ثبتی موجود تطبیق نداشته باشد (عدم تطبیق پلاکهای همجوار و یا نقشه های ثبتی مربوط با طبیعت)،نماینده ونقشه بردار سازمان مربوطه ونماینده ونقشه بردار از واحد ثبتی باتفاق به محل عزیمت ومرزهای مورد نظر را نهائی نموده و پس از تهیه گزارش لازم و برابر مقررات نسبت به صدور سند مالکیت پلاک جدید و اصلاح محدوده پلاکهای مجاور قدیم اقدام لازم صورت پذیرد.”

همانطور که مشاهده می کنید در مورد مناطق شهری بالاترین دقت مد نظر است و در مورد زمینهای کشاورزی دقت متوسط و در مورد زمینهای بزرگ منابع طبیعی مانند مرتع و دامنه های کوه، با توجه به عدم وجود نقشه های دقیق از منطقه، از عکس های هوایی جهت جانمایی ملک و نشان دادن عوارض موجود در محدوده ملک استفاده می شود به طوری که مرز پلاک های ثبتی قابل تشخیص و منطبق با مرزهای طبیعی موجود باشد.

 

انواع جانمایی پلاک ثبتی سند

جانمایی ملک طبق سند (نقشه جانمایی پلاک ثبتی)

همانطور که در پست های قبلی به طور مفصل توضیح داده شده است، این پروسه جانمایی پلاک ثبتی نام دارد و عبارت است از تعیین چهارگوشه ملک بر روی زمین طبق شماره ملک، درج شده در سمت راست بالای صفحه اول سند، به طوری که ابعاد و مساحت ملک با سند کاملاً منطبق باشد.

این عملیات به دلیل دارا بودن بار حقوقی توسط کارشناسان رسمی دادگستری و قوه قضاییه امور ثبتی، و کاملاً مستقل انجام می شود. به این معنی که کارشناس رسمی مربوطه بدون توجه به محلی که مالک به عنوان ملک خود می شناسد کار جانمایی را انجام می دهد. اگر موقعیت ملک روی محلی که مالک از ملکش می داند افتاد که فبها و اگر نه، نظر مالک تاثیری در تغییر نظر کارشناس ندارد. در واقع کارشناس رسمی نقشه های موقعیت ملک را بر اساس عملیات کارشناسانه خود تایید و مهر می کند نه بر اساس اظهارات مالک.

موارد رجوع در این نوع پروژه ها عبارتند از:

مالک سندی دارد که نمی داند موقعیت دقیق آن کجاست.

سند قدیمی است و در ابعاد، مساحت و مرزهای ملک با ملک های مجاور ابهام وجود دارد.

این عملیات یک عملیات دفتری است و تقریباً یک هفته تا ده روز کاری زمان می برد.

 

 جانمایی ملک طبق معرفی مالک (نقشه یو تی ام UTM)

این عملیات یک عملیات فنی همراه با برداشت میدانی با تجهیزات مخصوص نقشه برداری است که به همین دلیل توسط کارشناس رسمی سازمان نظام مهندسی انجام می شود. به این ترتیبب که مالک از موقعیت ملک خود اطمینان دارد و این مالک است که چهارگوشه ملک و مرزهای آن با ملک های مجاور را به نقشه بردار معرفی می کند. نقشه بردار طبق اظهار مالک عملیات برداشت زمینی را انجام می دهد و نقشه موقعیت ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM تهیه و ممهور به مهر کارشناس رسمی نظام مهندسی مربوطه می شود.

این عملیات یک عملیات توام برداشت زمینی و کار دفتری است که معمولاً کمتر از یک هفته زمان می برد.

موارد رجوع در این نوع پروژه ها عبارتند از:

تعیین مساحت و ابعاد دقیق ملک جهت ثبت و صدور سند تک برگی

تعیین مختصات یو تی ام دقیق ملک جهت ثبت در سیستم کاداستری اداره ثبت مربوطه

تغییر وضعیت محدوده ملک مانند تعریض کوچه، تعریض خیابان، عقب نشینی و غیره

 

چه ملکی نیاز به جانمایی پلاک ثبتی دارد

اگر ملکی دارای یکی از شرایط ذیل باشد حتما نیاز هست که عملیات جانمایی پلاک ثبتی مندرج در سند آن ملک صورت پذیرد تا بدینوسیله موقعیت ملک از بانک املاک استخراج گردد و پس از آن این موقعیت بر روی نقشه های موجود جانمایی گردد و تبدیل به آدرس کنونی گردد :

۱- در تعلق یک سند به ملکی که مالک خود را مالک آن می داند ایجاد شبه گردد.

۲- چند مالک با اسناد جداگانه اداعای مالکیت بر ملکی مشخص را داشته باشند .

۳- مالک ملکی فقط سند آن را داشته باشد و نداند که این ملک در کجا قرار دارد (ملک به ارث به او رسیده باشد یا وکالتی بدون رویت ملک آن را خریده باشد).

۴- دادگاه از مالک بخواهد که توسط کارشناس رسمی دادگستری یا قوه قضایه موقعیت کنونی سند مشخص گردد.

۵- مالک از ابتدا برای ملک خود دیوار یا حصاری مشخص ننموده و در حال حاظر نیاز به انجام این کار پیدا کرده و با دقت سانتیمتر نمی داند گوشه های ملکش کجاست .

۶- شهرداری از مالک بخواهد که نقسه وضع موجود ملک تهیه گردد و روی نقشه وضع موجود ابعاد و زوایا و مساحت سند که به تایید کارشناس رسمی دادگستری یا قوه قضائیه رسیده باشد مشخص گردد.

 

نقشه یوتی ام یا نقشه جانمایی پلاک ثبتی

این دو نقشه از لحاظ ظاهری مانند هم هستند با این تفاوت که در نقشه جانمایی پلاک ثبتی شماره پلاک ثبتی ملک توسط کارشناس تایید و گزارش می گردد (و روند رسیدن به آن یک کار دفتری و بررسی اسناد و مدارک قدیمی ثبتی ملک است) در صورتی که در نقشه یو تی ام صرفاً گوشه های ملکی که مالک یا متصرف آنها را تایید می نماید (با استفاده از عملیات زمینی نقشه برداری ) مختصات دهی می گردد و اگر در ادامه ، روند امور ثبتی ملک به مشکلی برخورد نماید قدرت عملکرد نقشه جانمایی پلاک ثبتی بسیار بالاتر است و از دید مراجع قضایی ارزش بالاتری دارد لذا اکیدا توصیه می گردد در ملک هایی که دارای سند و پلاک ثبتی هستند و مالک موقعیت دقیق ( با دقت سانتیمتر ) گوشه ها را نمیداند  از روش جانمایی پلاک ثبتی جهت ارایه به ثبت و اخذ سند تک برگی اقدام گردد .

گاهی از موارد ثبت مربوطه علاوه بر جانمایی پلاک ثبتی وضعیت کنونی و عوارض اطراف ملک را نیز می خواهد که در این حالت علاوه بر نقشه جانمایی پلاک ثبتی باید نقشه وضع موجود یو تی ام ملک نیز تهیه گردد .

و به صورت خلاصه می توان گفت :

نقشه یو تی ام = وضعیت کنونی ملک می باشد .

نقشه جانمایی پلاک ثبتی = اصل ملک در زمان تفکیک اولیه می باشد .

پیدا نمودن پلاک ثبتی ملکی که در آن تصرف داریم

گاهی از اوقات ما در ملکی تصرف داریم اما

1- به پلاک ثبتی قید شده در سند اطمینان نداریم .

2- یا اصلا نمی دانیم برای آن ملک تاکنون سندی صادر گردیده است .

3- یا آن ملک به صورت قولنامه ای خریداری شده است و در قولنامه شماره پلاک ثبتی زمین مادر ذکر نشده است

در هر کدام از موارد فوق می توان با استفاده از جانمایی معکوس به پلاک ثبتی زمین رسید به این صورت که ابتدا نقشه ملک را در سیستم مختصات یو تی ام تهیه می نمایم و سپس این نقشه تهیه شده را با نقشه پلاک های ثبتی که در منطقه هدف کنار هم چیده شده اند مطابقت می دهیم تا پلاک ثبتی ملک مورد نظر پیدا گردد و اگر پس از انجام این عملیات به این نتیجه رسیدیم که پلاک ثبتی برای ملک صادر نگردیده است مالک یا به عبارتی متصرف می تواند با استفاده از ماده 147 قانون ثبت و نقشه یو تی ام تهیه شده برای اخذ سند اقدام نماید  و اگر پلاک ثبتی ملک پیدا گردد آن پلاک بر روی نقشه ای گواهی می گردد و اگر ملک بصورت مشاعی باشد در نقشه ای واحد هم زمین مادر که از طریق جانمایی پلاک ثبتی مشخص گردیده است هم زمین مشاع که از طریق یو تی ام تهیه شده است نشان داده می شود تا مالک بتواند سند ششدانگ برای قطعه جدا شده اخذ نماید .

 

جانمایی نقشه یو تی ام روی عکس هوایی

یکی از مسئولیت‌های سازمان نقشه برداری کشور تهیه عکس های هوایی پوششی از کل مناطق کشور جهت ثبت واقعیت توپوگرافی و حدود املاک و اراضی و همچنین پوشش گیاهی آنها می باشد تا در آینده هرگونه ادعا یا خواسته ای را بتوان بر اساس این عکس های ثبت شده سنجید.

این عکس ها پایه تولید نقشه هایی در سیستم تصویر یو تی ام خواهد بود و با استفاده از این نقشه ها می توان عکس ها را ژئوفرنس نمود پس از ژئورفرنس نمودن یا همان زمین مرجع نمودن عکس کی توان نقشه یو تی ام وضع موجود ملک را روی آن جانمایی نمود و تفاوت وضع موجود را با حدود ملک و یا پوشش گیاهی ملک در گذشته مقایسه نمود ، این مقایسه به نشان می دهد که تغییرات در ملک به چه صورت است و بر اساس آن می توان فهمید که چه تغییراتی در ملک در گذر زمان صورت گرفته ، از این طریق می توان مقدار تجاوز احتمالی مجاورین و یا میزان اصلاحی ملک را مشخص کرد همچنین می توان  نوع مزروعی یا باغ بودن ملک در گذشته را تشخیص داد این عکس ها همچنین برای تفسیر عکس ها هم کاربرد دارد .

میزان دقت عملیات فوق به میزان دقت نقشه برداری یو تی ام مستقیم زمینی و همچنین میزان دقت عکس برداری دارد ،اگر فرض کنیم که دقت عکس برداری در حد دقت نقشه پنج هزارم باشد و دقت نقشه برداری در حد دقت نقشه دو هزارم باشد دقت کار انجام شده از لحاظ جانمایی در حد دقت نقشه پنج هزارم خواهد بود و نمی شود دقتی از آن فراتر را انتظار داشت .

البته دقت گفته شده دقت از لحاظ مختصات مطلق است و از دید دقت مختصات نسبی یعنی اندازه گیری یک طول بر روی نقشه دقت انجام عملیات بسیار بالا تر است و به درستی می توان این مقادیر را روی عکس ژئورفنس شده سنجید .

 

معمول است که تعرفه تهیه نقشه یو تی ام بر اساس مساحت و برای ملک های عرف یک منطقه اعلام می شود. یعنی مثلا مناطق مسکونی داخل شهر که عموم ملک ها چهارگوشه و‌ مسطح هستند ، اعلام تعرفه تهیه نقشه یو تی ام با فرض اینکه ملک چهارگوشه و مسطح است انجام می شود. و یا در مورد مناطق تپه ماهور با بافت باغ ویلا به دلیل بسته بودن دید دوربین نقشه برداری با تراکم بالای درختان  ، ضریب صعوبت ۱.۸ طبق دستورالعمل سازمان نقشه برداری، به قیمت ها اعمال می شود.

در مورد اراضی کشاورزی که عموما مسطح هستند و دید باز به تمام گوشه های ملک از یک ایستگاه (محل استقرار دوربین نقشه برداری ) وجود دارد ، حتی با وجود مساحت های بزرگ چند هکتاری، هزینه کمتر از ملک های دیوارکشی شده با مساحت یکسان برآورد می شود.

اختلاف ارتفاع نیز از عوامل تاثیرگذار در برآورد هزینه است. ملک متعارف ملک مسطح است.‌بنابراین در صورتی که بر شمالی ملک نسبت به بر جنوبی ملک اختلاف ارتفاع قابل توجه دارد، علاوه بر اینکه در هزبنه تهیه نقشه یو تی ام تاثیرگذار است، بلکه پیشنهاد می شود برداشت ارتفاعی از ملک نیز همزمان با نقشه برداری یو تی ام، که یک عملیات برداشت مسطحاتی است، انجام شود.

همانطور که گفته شد تعداد گوشه ها برای ملک های متعارف شهری چهار گوشه و یا نهایتا پنج گوشه به دلیل وجود پخ است. بنابراین در صورتی که ملک شما دارای شکست های متعدد و به عبارتی چندین گوشه است، تعداد گوشه ها در برآورد هزینه تاثیر گذار است و ضریب 1.2 به رقم قرارداد اعمال می شود.

لذا خواهشمند است هنگام استعلام قیمت، توضیحات کامل و دقیق از وضعیت و شرایط ملک ارائه بفرمایید که موجب تضعیع حق کارشناس نقشه بردار نشود که در واقع تصور متفاوتی از ملک داشته است و هنگام بازدید با ملکی کاملا متفاوت مواجه می شود . کما اینکه ممکن است زمانبدی که کارشناس نقشه بردار برای انجام عملیات نقشه برداری از ملک متصور بوده است ، چندین برابر شود و‌ بازدید از ملک های بعدی با تاخیر یا لغو قرارداد مواجه شوند.

 

 

تفاوت جانمایی پلاک ثبتی در سیستم مختصات یو تی ام با جانمایی پلاک ثبتی روی زمین

خروجی عملیات جانمایی پلاک ثبتی در سیستم مختصات یو تی ام ، نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی است. و خروجی جانمایی پلاک ثبتی روی زمین، میلگردهای کوبیده شده و تثبیت شده روی زمین است بطوریکه با ریسمان به هم متصل شده اند و مرز زمین را شکل داده اند.

ذکر تفاوت این دو مفهوم فنی از این جهت ضروری به نظر می رسد که بسیاری اوقات متقاضیان جانمایی پلاک ثبتی دچار این ابهام هستند که کارشناس موظف است پلاک ثبتی سند را روی زمین به مالک تحویل دهد. در صورتی که عملیات جانمایی پلاک ثبتی از نقطه نظر فنی یعنی مختصات چهارگوشه پلاک ثبتی سند در نقشه درج شود بطوریکه کارشناس اداره ثبت با وارد کردن آن مختصات ها در سیستم کاداستری کشور می تواند به پرونده پلاک ثبتی مذکور دسترسی پیدا کند و جهت تشکیل پرونده برای تعیین تکلیف سندی آن اقدام شود.

بنابراین نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی برای تشکیل پرونده اولیه در اداره ثبت مربوطه جهت تعیین تکلیف وضعیت سندی آن مانند صدور سند المثنی و یا صدور سند تک برگی جدید کافی است.

تا اینکه در مراحل پایانی وقتی که کارشناس اداره ثبت دستور جانمایی پلاک ثبتی روی زمین را می دهد، در این زمان لازم است که حدود اربعه ملک روی زمین میخ کوبی شود.

برای این کار، نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی، مختصات های یو تی ام مربوط به گوشه های زمین که قبلا استخراج و در نقشه یو تی ام درج و تایید و ممهور کرده بود را با دوربین نقشه برداری بر روی زمین در محل دقیق ملک میخ کوبی کند.

 

وظیفه نگهداری از نقاط پیاده شده بر روی زمین ، تا زمانی که کارشناس اداره ثبت از ان بازدید کند و موقعیت را تایید کند، به عهده مالک است. لذا توصیه می شود فاصله بین پیاده کردن نقاط روی زمین با بازدید کارشناس اداره ثبت حتی الامکان کوتاه باشد چون نگهداری از نقاط پیاده شده کار دشواری است بطوریکه جابجا یا کنده نشوند.

بنابراین معمولا کار جانمایی پلاک ثبتی در دو مرحله کاملا جدا از هم و با فاصله انجام می شود:

جانمایی پلاک ثبتی در سیستم مختصات یو تی ام جهت تهیه نقشه یو تی ام برای تحویل به اداره ثبتی مربوطه و تشکیل پرونده

جانمایی پلاک ثبتی روی زمین پس از انجام مراحل اولیه تشکیل پرونده در اداره ثبت و طی شدن تمام مراحل اداری مرتبط با پرونده که ممکن است ماه ها و حتی یک سال طول بکشد.

بنابراین به عنوان نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی، قراردادهای جانمایی پلاک ثبتی را در دو مرحله کاملا مجزا تنظیم می کنیم بطوریکه که در مرحله اول پکیج کامل نقشه و سی دی اطلاعات مورد نیاز جهت تشکیل پرونده در اداره ثبت را به متقاضی ارائه می دهیم.

در مرحله بعدی در صورتی که کارشناس اداره ثبت دستور میخ کوبی پلاک ثبتی روی زمین را داد، متقاضی مجددا به ما مراجعه می کند جهت تنظیم قرارداد پیاده کردن ملک روی زمین طبق نقشه یو تی ام پلاک ثبتی که خود ما چندین ماه پیش تهیه کرده بودیم.

این تفکیک قراردادها بسیار برای متقاضی مقرون به صرفه تر است چون همانطور که عرض کردم اگر هر دو مرحله همان ابتدای کار انجام شود ممکن است میخ های پیاده شدن روی زمین به عنوان گوشه های ملک در طول زمانی که متقاضی درگیر انجام کارهای اداری مرتبط با پرونده است، از بین برود و متقاضی مجددا مجبور به پرداخت هزینه به ما و انجام مجدد عملیات میخ کوبی جهت بازدید کارشناس اداره ثبت شود.

اما در صورتی که متقاضی درخواست انجام هر دو مرحله به صورت یکجا را داشته باشد، از نظر ما نعی ندارد. کما اینکه در قرارداد درج می شود که مسئولیت نگهداری از نقاط پیاده شده به عهده مالک است و در صورت از بین رفتن و یا جا بجا شدن میخ ها (میلگردها) هزینه میخ کوبی باید مجددا پرداخت شود در قالب یک قرارداد جدید.

ناگفته نماند که در مرحله اول که نقشه یو تی ام تهیه می شود، موقعیت ملک بر روی نقشه هوایی منطقه پلات گرفته می شود. بنابراین متقاضی کاملا نسبت به موقعیت ملک توجیه می شود و واقعا نیازی به میخ کوبی برای فهمیدن موقیعت نیست. میخ کوبی برای تعیین موقعیت ملک با دقت سانتی متر است. وگرنه نقشه یو تی ام برای رفتن سر ملک بازدید از موقعیت ملک کافی است. حتی با وارد کردن مختصات های یو تی ام در گوشی موبایل، می توانید دسترسی تا سر ملک با وسیله نقلیه را مسیریابی کنید.

 

جانمایی سندهای حدی به حدی بر روی عکس هوایی

هر ملکی به دو مجموعه اطلاعات جهت احراز هویت نیاز دارد:

  • اطلاعات حقوقی
  • اطلاعات فنی

اطلاعات حقوقی ملک مندرج در سند منگوله دار، بنچاق، مبایعه نامه و یا هر نوع سندی که مشخص کننده شماره ملک، سال صدور سند و آخرین وضعیت مالکیت ملک می باشد.

اطلاعات فنی نقشه یو تی ام UTM ملک شامل موقعیت دقیق ملک، ابعاد و مساحت دقیق ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM، سابقه ثبتی ملک از نظر جانمایی در زمانی که قطعه مادر (اصلی) به قطعات فرعی تفکیک شده اند، وضع موجود ملک از نظر ابعاد ، مساحت و عوارض اطراف مانند مجاورین، گذرها، تیر برق ها، تک درخت ها و غیره می باشد.

به دلیل حجم بالای اطلاعات ثبتی و زمانبر بودن استخراج این اطلاعات، هر مالک موظف است برای ملک خود تمام اطلاعات مالکیتی و فنی مورد نیاز برای تولید سند تک برگی را در اختیار اداره ثبت مربوطه قرار دهد.

به این دلیل علاوه بر سند مالکیت، تهیه و ارائه نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک به اداره ثبت مربوطه الزامی است.

این امر در مورد سندهایی که اساسا در انها مساحت ملک آورده نشده است و یا حتی اندازه طولها در چهارجهت اصلی ذکر نشده است بلکه فقط مجاورین ملک ذکر شده اند از اهمیت ویژه ای برخوردار است. این سندها سندهای حدی به حدی نامیده می شوند. به عنوان مثال در سندهای معمولی آورده می شود : ” شمالا به طول بیست متر به خیابان ده متری” اما در سند حدی به حدی اورده می شود ” شمالا حدی است به نهر عمومی “. سندهای حدی به حدی بیشتر در مناطقی صدق می کند که مرزها به صورت عوارض طبیعی هستند و به دلیل صاف نبودن مرز اندازه گیری آن با وسایل مبتدی در ان زمان امکان پذیر نبوده است. البته در برخی مناطق مسکونی نیز، مانند بازار تهران، این نوع سندها را داریم که خانه ها با شکستهای فراوان و تو در تو در هم تنیده شده اند به طوری که اندازه گیری طولها و برآورد مساحت دشوار بوده است.

در این نوع سندهای حدی به حدی،  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک حکم مکمل سند را دارد به طوریکه طولها و مساحتی که در سند تک برگی وارد خواهد شد عینا بر اساس  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک است. بنابراین بسیار اهمیت دارد که نقشه بردار کارشناس رسمی تهیه کننده  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک متخصص امور ثبتی باشد که در مورد تثبیت مرزهای مشترک در حدود اربعه (چهار جهت اصلی شمالا شرقا جنوبا غربا) مانند نهر، دره، مسیل و غیره تبحر داشته باشد.

با توجه به اینکه اولا اکثر سندهای حدی به حدی با مرزهای طبیعی مربوط به مناطقی از ایران هستند که دارای نقشه نمی باشد،

و ثانیا در مورد مناطق طبیعی عکس بسیار گویاتر و قابل فهم نر از نقشه است بنابراین در مورد سندهای حدی به حدی علاوه بر جانمایی پلاک ثبتی بر روی نقشه دوهزارم منطقه (در صورت موجود بودن)، جانمایی پلاک ثبتی بر روی عکس هوایی منطقه نیز انجام می شود.

قرارداد انجام عملیات جانمایی و تعیین موقعیت پلاک ثبتی

پروسه جانمایی پلاک ثبتی  عبارت است از تعیین چهارگوشه ملک بر روی زمین طبق شماره ملک، درج شده در سمت راست بالای صفحه اول سند، به طوری که ابعاد و مساحت ملک کاملاً منطبق با سند دفترچه ای منگوله دار و یا بنچاق باشد.

این عملیات به دلیل دارا بودن بار حقوقی توسط کارشناسان رسمی دادگستری و قوه قضاییه امور ثبتی، و کاملاً مستقل انجام می شود. به این معنی که کارشناس رسمی مربوطه بدون توجه به محلی که مالک به عنوان ملک خود می شناسد کار جانمایی ملک طبق اطلاعات سندی را انجام می دهد. اگر موقعیت ملک روی محلی که مالک از ملکش می داند افتاد که فبها و اگر نه، نظر مالک تاثیری در تغییر نظر کارشناس ندارد. در واقع کارشناس رسمی امور ثبتی نقشه یو تی ام UTM موقعیت ملک را بر اساس عملیات کارشناسانه خود تایید و مهر می کند نه بر اساس اظهارات مالک.

تعداد قابل توجهی از مراجعه کنندگان دارندگان اسنادی هستند که مالک اصلی سند یا فوت شده و این اسناد بعدها در بین مدارکش پیدا شده و یا از ایران مهاجرت کرده و از وضعیت کنونی ملک خود بیخبر است.

در هر صورت اسنادی وجود دارد که علی رغم معتبر بودن سند (سند منگوله دار) محل ملک مشخص نیست و عموماً این قطعات بزرگ متراژ هستند و با توجه به قیمت هر مترمربع زمین در تهران این اسناد ارزش پیگیری و تعیین تکلیف (یا به قول معروف زنده کردن زمین) را دارند. چراکه پس از یافتن چهارگوشه ملک بر اساس پلاک ثبتی:

در صورت تصرف نشدن ملک، دارنده سند (مالک یا وراث) مالک قطعی ملک تلقی می شود و بدون هیچ مشکلی از نظر قانونی اجازه تصرف، فروش و یا ساخت ملک را دارد.

در صورت تصرف شدن ملک، مالک با در دست داشتن سند، نقشه یو تی ام ملک و نقشه جانمایی پلاک ثبتی ملک ممهور به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری به مراجع قانونی و شورای حل اختلاف  دعاوی ملکی مراجعه کرده و جهت بازپس گیری ملک اقدام می نماید.

در صورت تصرف ملک توسط ارگانهای دولتی، سازمان منابع طبیعی، شهرداری، سازمان جهادکشاورزی، سازمان امور اراضی و قرار گرفتن ملک در زمره اراضی ملی، مالک با در دست داشتن سند ، نقشه یو تی ام ملک و نقشه جانمایی پلاک ثبتی ملک ممهور به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری به مراجع قانونی مربوطه مراجعه کرده و ادعای مالکیت خود را ثابت می کند.

گروه کارشناسان ما با دسترسی به کامل ترین بانک اطلاعات پلاک های ثبتی استان تهران، آمادگی خود را برای تعیین موقعیت محل قطعی پلاک های قدیمی مربوط به اسناد قدیمی، بنچاق ها، صلح نامه ها، قباله های قدیمی، قولنامه ها و غیره اعلام می دارد.

با انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی به این ترتیب سند دفترچه ای قدیمی (سند اربعه) ملک بر اساس پلاک ثبتی، تبدیل به نقشه دقیق در سیستم مختصات UTM   یو تی ام می گردد که در آن مکان دقیق ملک بر روی زمین با حد و مرز دقیق و مساحت دقیق توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تایید گردیده است و همچنین مالک موقعیت ملک خود را بر روی زمین جهت بازدید کارشناس اداره ثبت پی کنی یا دیوار کشی می کند. نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی حکم سند جدید برای ملک یا زمین را دارد که جهت هرگونه معامله و یا فعالیت عمرانی اعم از ساخت و ساز، تغییر کاربری و .. به عنوان مبنا قابل استناد و استفاده می باشد. سند دفترچه ای بدون نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی، ارزش فنی ندارد. اما سند دفترچه ای به انضمام نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی یک پکیج کامل هم از نظر حقوقی و هم از نظر فنی مهندسی است. به همین جهت است که اخیرا در تمام ارگانهای مرتبط به امور ملک و اراضی, مانند ادارات ثبت و شهرداری ها و سازمان زمین شهری و جهاد کشاورزی و غیره, ارائه نقشه یو تی امUTM جانمایی پلاک ثبتی ملک جهت تشکیل پرونده الزامی است.

اما ذکر چند نکته در مورد قراردادهای جانمایی پلاک ثبتی ما با متقاضیان الزامی به نظر می رسد که البته این موراد به صورت تبصره در متن قراردادها نیز آورده می شود.

اولا :

نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی رای انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی به اطلاعات مندرج در صفحه اول دوم سوم و چهارم سند دفترچه ای نیاز دارد. اما در شرایطی که اصل سند گم شده است، سند مفقود شده است یا عمدا یا سهوا از بین رفته است، در صورتی که یک نسخه کپی از صفحات سند موجود باشد که خوانا باشد به طوری که نوشته ها و شماره ها چاپ واضحی داشته باشند، می توان از کپی سند برای جانمایی پلاک ثبتی استفاده کرد. در صورتی که قسمت از نوشته ها در نسخه کپی سند کمرنگ باشد به طوری که قابل خواندن نباشد، اگر شامل اطلاعات اصلی نباشد مسئله ای نیست اما اگر همین قسمت ناخوانا شامل کلمه ای اساسی و مهم باشد ممکن است کار جانمایی پلاک ثبتی غیر ممکن شود.

همچنین شماره ها و اعداد مندرج در سند از جمله اطلاعات اساسی و مهم هستند که هرگونه اشتباه در خواندن شماره ها، مستقیما منجر به بروز اشتباه در جانمایی پلاک ثبتی می شود.

با توضیحاتی که در زیر آورده شده است کاملا توجیه خواهید شد که چرا شماره ها، اعداد و کلمه های مندرج در سند دفترچه ای جزو اطلاعات اساسی و مهم در عملیات جانمایی پلاک ثبتی هستند.

زمانی که قطعه زمین مادر طبق نقشه ثبتی در نظر گرفته شده برای منطقه با طراحی معابر دسترسی و مساحت در نظر گرفته شده برای قطعه زمینها تفکیک می شود ، هر قطعه یک شماره قطعه می گیرد که معمولا با نظم خاصی پشت سر چیده شده اند. وقتی هر یک از قطعه زمین ها جهت صدور سند به اداره ثبت مراجعه می کنند اداره ثبت به هر قطعه زمین یک پلاک ثبتی فرعی اختصاص می دهد. بنابراین بر خلاف شماره قطعه های تفکیکی که زمین های کنار هم شماره قطعه های پشت سر هم دارند، شماره پلاک های فرعی بر اساس ترتیب زمین ها نیست بلکه بر اساس مراجعه مالک ها به اداره ثبت است. پس شماره پلاک های فرعی از هیچ قاعده ای پیروی نمی کنند. به همین دلیل است که عملیات جانمایی پلاک ثبتی و یا معکوس آن عملیات استخراج پلاک ثبتی ملک عملیات پیچیده و زمانبری است که تنها با در اختیار داشتن سلسله اطلاعات ثبتی ذخیره شده در بانک اطلاعات ثبتی امکان پذیر است‌.

قبل از هر اقدامی ابتدا باید جهت یافتن حدود تقریبی ملک با توجه به پلاک آن در بین سایر قطعات تفکیک شده از زمین مادر، نقشه ثبتی محدوده ملک موجود باشد. برخی از مالکین نقشه ثبتی منطقه ملک خود را در بین اسناد و مدارک قدیمی مرتبط با ملک دارند که باید این نقشه را به اضافه اصل سند دفترچه ای به نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی تحویل دهند.

بنابراین هر چه اطلاعات و مدارکی که به کارشناس ارائه میدهید کامل تر باشد، زمان انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی کوتاهتر خواهد شد. اما این به معنی عدم امکان جانمایی بدون صفحات سند و نقشه ثبتی نیست. در صورتی که  صفحات سند یا نقشه ثبتی را ندارید نیز صرفا با داشتن شماره پلاک اصلی و فرعی ملک می توان کار جانمایی را انجام داد اما کارشناس به زمان بیشتری جهت تهیه و دسترسی به این اطلاعات اولیه نیاز دارد و بنابراین تعرفه هزینه انجام جانمایی پلاک ثبتی نیز به مراتب بیشتر خواهد شد.

 

دوما:

همانطور که در قراردادها نیز درج می شود: ” این کارشناس هیچ گونه مسئولیتی در قبال ارزش زمین و وضعیت کنونی آن از حیث داشتن متصرف یا معارض ندارد.”

 

اگر پس از انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی، مشخص شود زمین در منطقه ای بسیار خوب واقع شده است که ارزش بالایی به ازای هرمترمربع دارد، رقم قرارداد ما هیچ تغییری نخواهد کرد چراکه کار ما کاری کارشناسی و  فنی است بنابراین تعرفه ما بر اساس کار کارشناسی است که انجام می شود نه قیمت زمین و سودی که متقاضی از زنده کردن زمین عایدش خواهد شد.

عکس این مطلب نیز صحیح است. در صورتی که بعد از انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی ، مشخص شود زمین ارزش بالایی به هر دلیل ندارد، هزینه کار کارشناسی ما باید تماما پرداخت شود.

همچنین به دلیل اینکه بسیری از این ملک ها سالیان سال رها شده اند، وضعیت کنونی ملک هر چیزی می تواند باشد از حیث تصرف شدن و یا تبدیل به خیابان شدن و یا حتی ممکن است زمین به صورت دست نخورده باقی مانده باشد. در هر صورت کارشناسی که کار جانمایی پلاک ثبتی را انجام داده است هیچ مسئولیتی در مورد شرایط کنونی ملک ندارد اما مطمئنا با توجه به وضعیت فعلی ملک مشاوره رایگان خواهید شد که به چه صورت و از چه راهی برای زنده کردن سند اقدام کنید.

حتی در صورت تمایل می تواند از طریق تنظیم وکالت کاری و تنظیم قرارداد جدید تحت عنوان “قرارداد کاری”، ادامه کار را به گروه کارشناسی ما بسپارید.

سوما:

در صورت موجود نبودن  اطلاعات پلاک ثبتی پلاک مورد نظر و در نتیجه عدم امکان جانمایی پلاک ثبتی ، عملیات متوقف و مبلغ پیش پرداخت تماما استرداد می شود.

بنابراین متقاضی نه تنها چیزی از دست نمی دهد بلکه حرف آخر را از ما می شنود که اساسا سندش قابل زنده کردن هست یا خیر. به دلیل دسترسی گروه تخصصی ما به معتبرترین منابع بانک اطلاعات پلاک ثبتی، در صورت پیدا نشدن اطلاعات می توانید مطمئن باشید که اطلاعات آن پلاک ثبتی کلاً موجود نمی باشد. لذا مراجعه به ما به نوعی آخرین ایستگاه جهت تعیین تکلیف اسناد شماست.

در انتها توصیه می شود در نگهداری از سندهای دفترچه ای دقت بفرمایید و همیشه چندین نسخه کپی واضح و رنگی از اصل سند که برابر اصل شده باشد نگهداری کنید تا در صورتی که هر اتفاقی برای اصل سند افتاد مانند سرقت یا آتش سوزی، بتوانید با استفاده از نسخه کپی به اضافه  نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی جهت اخذ سند المثنی اقدام کنید.

 

نقشه یو تی ام جانمایی و تایید پلاک ثبتی ملک

تطبیق اطلاعات ثبتی سند شامل پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک و یا وجود ابهام از صحیح بودن پلاک ثبتی، به صورت نقشه جانمایی پلاک ثبتی به کارشناس شهرداری ارائه می شود. در این نقشه شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک و مجاورین آن پس از انطباق با نقشه ثبتی در بانک اطلاعات ثبتی منطقه، در نقشه درج و ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری-امور ثبتی می شود.

​​ادامه مراحل اخذ پروانه ساختمان:

۳- در ادامه دستور نقشه طی یک سیکل اتوماسیون اداری برای ملک موردنظر صادر می‌شود. اطلاعاتی از قبیل ابعاد باقی‌مانده ملک پس از اصلاحی‌های موردنظر شهرداری، مساحت پس از اصلاحی، تعداد طبقات و سطح اشغال هر طبقه در دستور نقشه ذکر می‌گردد. معمولاً بر اساس پهنه‌ای که ملک در آن واقع‌شده، متراژ سند (نه متراژ وضع موجود زمین) و عرض‌گذر، حجم ساختمان شامل تعداد طبقات و سطح اشغال آن‌ها تعیین می‌گردد.

۴- در این مرحله نقشه معماری بر اساس ضوابط مورد عمل شهرداری و دستور نقشه صادرشده برای ملک طراحی می‌گردد. مهم‌ترین مرحله در سیکل صدور پروانه، طراحی نقشه معماری است تا حداکثر پتانسیل طرح به لحاظ متراژ، تعداد پارکینگ و کیفیت فضاها ارائه شود.

۵- پس از رفع ایرادات ضوابطی عنوان‌شده از سوی دفاتر خدمات الکترونیک و نهایی شدن نقشه معماری، از سوی واحد صدور پروانه هر منطقه عوارض تراکم شهرداری بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری آن، محاسبه و تعیین می‌شود.

۶- پس از اخذ تأییدیه اداره درآمد منطقه شهرداری مبنی بر پرداخت و تسویه عوارض متعلقه، اصطلاحاً پروژه به مرحله پیش‌نویس پروانه می‌آید. در صورت لزوم (ساختمان بیش از ۵ طبقه) گزارش آزمایش مکانیک خاک در این مرحله و هم‌زمان با تهیه نقشه‌های سازه، برق و مکانیک تهیه و از سازمان نظام‌مهندسی تأییدیه اخذ می‌گردد.

 

۷- درخواست تعیین ناظر در دفاتر خدمات ثبت و پس از عقد قرارداد با ناظر یا ناظرین برگه‌های سهمیه آن‌ها به انضمام قرارداد فی‌مابین را به‌عنوان ملاک تکمیلی پیش‌نویس پروانه به دفتر خدمات الکترونیک تحویل می‌دهیم. به‌علاوه برگه تعهد رعایت اصلاحی، تعهد اخذ تأییدیه نما و … نیز ازجمله مدارک پیش‌نویس است که باید صرفاً توسط مالک (نه وکیل) تهیه شود.

پرونده‌هایی که متراژ زیر بنایی آن‌ها بیش از ۲۰۰۰ مترمربع باشد مشمول اجرای ماده ۳۳ نظام‌مهندسی ساختمان میشوند.

این یعنی نقشه‌های چهار رشته معماری، سازه، برق و مکانیک می بایست به‌ صورت اجرایی با داشتن تمامی جزئیات (اصطلاحاً نقشه‌های فاز ۲) ترسیم‌شده و از سوی سازمان نظام‌مهندسی ساختمان مورد تائید قرار گیرند. این پروسه زمان بر بوده و ممکن است چندین بار نقشه‌ها دچار اصلاح شوند. توصیه بر این است که در نقشه‌های اولیه (فاز یک) چنین پروژه‌هایی الزامات و ضوابط نظام‌مهندسی در نظر گرفته شود تا در صورت تبدیل نقشه‌ها به فاز ۲ اصلاحات کمتر بوده و در زمان صرفه‌جویی شود.

۸- بنابراین مدارک پیش‌نویس پروانه شامل موارد زیر می‌شود که باید توسط مالک تهیه و به دفتر خدمات الکترونیک ارائه شود.

نقشه‌های سازه و تأسیسات برق و مکانیک به همراه برگه های سهمیه خدمات مهندسی (اصطلاحاً برگه سبز چهار رشته) ممهور به مهر مهندسین محاسب، قرارداد مالک و ناظر و برگه سهمیه ناظر، برگ تعهد رعایت اصلاحی، برگ تعهد تائید نما، فایل‌های نقشه های سازه، برق و مکانیک، چک لیست‌های مرتبط نظیر مبحث ۱۹، مبحث ۶ و بارگذاری، زلزله و غیره، برگه تعهد مشاور ژئوتکنیک و برگه تأییدیه گزارش خاک و چند مورد دیگر که بسته به پروژه‌های خاص ممکن است لازم شود.

۹- پس از تائید نقشه‌های چهار رشته پروسه اخذ تأییدیه‌های دفتر خدمات الکترونیک، طرح تفصیلی و بر و کف،رئیس صدور پروانه، معاون شهرسازی و معماری و نهایتاً تأییدیه شهردار به‌صورت سیستمی انجام و پروانه ساختمان چاپ می شود.

ممکن است در مرحله اولیه و پس از صدور دستور نقشه، به دلایلی نظیر تعیین کد صفر ملک، عرض بیشتر در ورودی و از این قبیل نیاز به اخذ نظر شورای معماری هر منطقه بوده و حقوق ملک تثبیت شود.

۱۰- نکته آخر اینکه زمان اعتبار پروانه ساختمان ۲ سال از تاریخ صدور است که تا ۲ سال دیگر هم قابل تمدید خواهد بود. مهلت اتمام عملیات ساختمانی هم برحسب متراژ و تعداد طبقات جدولی دارد . به‌عنوان یک معیار کلی حدود ۴ سال در نظر گرفته می شود.

ممکن است در حین ساخت به دلایل مختلف نقشه معماری اولیه تغییر کند. در این صورت سیکل مشابهی نظیر صدور پروانه اولیه اما به‌عنوان “پروانه تغییر نقشه” با تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک مربوطه طی می‌شود و پروانه جدیدی صادر می‌گردد.

در حین اجرا ممکن است مازاد بر متراژ پروانه، اضافه بنا داشته باشیم. در این صورت سیکل گواهی عدم خلاف طی می‌شود و در صورت عدم تجاوز از مقادیر مجاز خلاف! عوارض معادل آن اخذ و گواهی عدم خلاف آن صادر می‌شود. در غیر این صورت در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح و معمولاً رای به تخریب داده می‌شود.

 

تعیین موقعیت و جانمایی پلاک ثبتی سندهای گمشده – نقشه یو تی ام پلاک ثبتی

نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی رای انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی به اطلاعات مندرج در صفحه اول دوم سوم و چهارم سند دفترچه ای نیاز دارد. اما در شرایطی که اصل سند گم شده است، سند مفقود شده است یا عمدا یا سهوا از بین رفته است، در صورتی که یک نسخه کپی از صفحات سند موجود باشد که خوانا باشد به طوری که نوشته ها و شماره ها چاپ واضحی داشته باشند، می توان از کپی سند برای جانمایی پلاک ثبتی استفاده کرد. در صورتی که قسمت از نوشته ها در نسخه کپی سند کمرنگ باشد به طوری که قابل خواندن نباشد، اگر شامل اطلاعات اصلی نباشد مسئله ای نیست اما اگر همین قسمت ناخوانا شامل کلمه ای اساسی و مهم باشد ممکن است کار جانمایی پلاک ثبتی غیر ممکن شود.

همچنین شماره ها و اعداد مندرج در سند از جمله اطلاعات اساسی و مهم هستند که هرگونه اشتباه در خواندن شماره ها، مستقیما منجر به بروز اشتباه در جانمایی پلاک ثبتی می شود.

با توضیحاتی که در زیر آورده شده است کاملا توجیه خواهید شد که چرا شماره ها، اعداد و کلمه های مندرج در سند دفترچه ای جزو اطلاعات اساسی و مهم در عملیات جانایی پلاک ثبتی هستند.

زمانی که قطعه زمین مادر طبق نقشه ثبتی در نظر گرفته شده برای منطقه با طراحی معابر دسترسی و مساحت در نظر گرفته شده برای قطعه زمینها تفکیک می شود ، هر قطعه یک شماره قطعه می گیرد که معمولا با نظم خاصی پشت سر چیده شده اند. وقتی هر یک از قطعه زمین ها جهت صدور سند به اداره ثبت مراجعه می کنند اداره ثبت به هر قطعه زمین یک پلاک ثبتی فرعی اختصاص می دهد. بنابراین بر خلاف شماره قطعه های تفکیکی که زمین های کنار هم شماره قطعه های پشت سر هم دارند، شماره پلاک های فرعی بر اساس ترتیب زمین ها نیست بلکه بر اساس مراجعه مالک ها به اداره ثبت است. پس شماره پلاک های فرعی از هیچ قاعده ای پیروی نمی کنند. به همین دلیل است که عملیات جانمایی پلاک ثبتی و یا معکوس آن عملیات استخراج پلاک ثبتی ملک عملیات پیچیده و زمانبری است که تنها با در اختیار داشتن سلسله اطلاعات ثبتی ذخیره شده در بانک اطلاعات ثبتی امکان پذیر است‌. لذا  ادعای افراد غیرکارشناس مبنی بر اطلاع از شماره پلاک فرعی ملک کاملا مردود می باشد. گاها پیش می آید کا مراجعه کنندگان اعلام می کنند که املاکی محل در قبال در قبال هزینه ای ادعای در اعلام اطلاعات پلاک ثبتی ملکی را دارد. اولا همانطور که گفته شد این ادعا از نظر کارشناسی و فنی کاملا مردود است و قطعا قابل استناد در هیچ یک از ادارات و ارگانهای مرتبط با امور سند و ملک نمی باشد.

ضمنا صرف دانستن شماره پلاک ثبتی ملک کاری را در ادرات ثبت از پیش نمی برد. چون پلاک ثبتی ملک باید بر روی نقشه یو تی ام UTM که مختصات دقیق چهارگوشه ملک روی نقشه هوایی محدوده آورده شده است درج شود و صحت و دقت آن گواهی شود و سپس ممهور شود. بنابراین مالک به هر حال موظف و مجبور است که از یک نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری استفاده کند. چه برای مرحله استخراج پلاک ثبتی و چه برای درج پلاک ثبتی بر روی نقشه یو تی ام UTM و ممهور کردن آن.

جانمایی پلاک ثبتی بر اساس شماره قطعه تفکیکی ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری – امور ثبتی است به شرطی که کارشناس مربوطه این اطلاعات را در بانک اطلاعات ثبتی خود داشته باشد.

قبل از هر اقدامی ابتدا باید جهت یافتن حدود تقریبی ملک با توجه به پلاک آن در بین سایر قطعات تفکیک شده از زمین مادر، نقشه ثبتی محدوده ملک موجود باشد. برخی از مالکین نقشه ثبتی منطقه ملک خود را در بین اسناد و مدارک قدیمی مرتبط با ملک دارند که باید این نقشه را به اضافه اصل سند دفترچه ای به نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی تحویل دهند تا نقشه بردار اقدام به پیاده کردن ملک بر روی زمین نماید. کارشناس  برای عملیات جانمایی پلاک ثبتی به اطلاعات مندرج در صفحه اول تا چهارم سند دفترچه ای نیاز دارد.

اکنون در این مرحله، نقشه بردار با توجه به متراژهای آورده شده در نقشه پلاک ثبتی و با توجه به عوارض طبیعی و مصنوعی موجود در محدوده پلاک مورد نظر با استفاده از دوربین نقشه برداری و سایر وسایل و تجهیزات نقشه برداری، حدود پلاک مورد نظر را بر روی زمین جانمایی و پیاده می نماید.

پس از مشخص شدن دقیق محدوده ملک یا زمین، نقشه بردار اقدام به نقشه برداری ملک پیاده شده به اضافه عوارض دور و بر آن جهت تهیه نقشه در سیستم مختصات  UTM یو تی ام و ممهور کردن آن به عنوان نقشه بردار رسمی امور ثبتی برای تحویل به اداره ثبت مربوطه می نماید.

به این ترتیب نقشه دفترچه ای قدیمی (سند اربعه) ملک بر اساس پلاک ثبتی، تبدیل به نقشه دقیق در سیستم مختصات UTM   یو تی ام می گردد که در آن مکان دقیق ملک بر روی زمین با حد و مرز دقیق و مساحت دقیق توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تایید گردیده است و همچنین مالک موقعیت ملک خود را بر روی زمین جهت بازدید کارشناس اداره ثبت پی کنی یا دیوار کشی می کند. نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی حکم سند جدید برای ملک یا زمین را دارد که جهت هرگونه معامله و یا فعالیت عمرانی اعم از ساخت و ساز، تغییر کاربری و .. به عنوان مبنا قابل استناد و استفاده می باشد. سند دفترچه ای بدون نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی، ارزش فنی ندارد. اما سند دفترچه ای به انضمام نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی یک پکیج کامل هم از نظر حقوقی و هم از نظر فنی مهندسی است. به همین جهت است که اخیرا در تمام ارگانهای مرتبط به امور ملک و اراضی, مانند ادارات ثبت و شهرداری ها و سازمان زمین شهری و جهاد کشاورزی و غیره, ارائه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ملک جهت تشکیل پرونده الزامی است.

در این ادارات صرفا مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری- امور ثبتی مورد قبول است. رشته های دیگر مانند راه و ساختمان یا عمران صلاحیت تایید نقشه یو تی ام UTM را ندارند و مهر آنها مورد قبول ارگانها و سازمانها نمی باشد.

در انتها توصیه می شود در نگهداری از سندهای دفترچه ای دقت بفرمایید و همیشه چندین نسخه کپی واضح و رنگی از اصل سند که برابر اصل شده باشد نگهداری کنید تا در صورتی که هر اتفاقی برای اصل سند افتاد مانند سرقت یا آتش سوزی، بتوانید با استفاده از نسخه کپی به اضافه  نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی جهت اخذ سند المثنی اقدام کنید.