تفکیک

افراز، تفکیک، تقسیم ، تجمیع ، تبدیل ،کاداستر

الف )افراز

افراز در لغت به معنی جدا کردن از چیزي آمده است و” در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء و یا تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان افراز مستلزم تفکیک است ولی هر تفکیکی مستلزم افراز نیست زیرا مالک ملک می تواند ملک خود را به قطعات تقسیمکند. هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضاي تقسیم مال مشترك را بنماید » برابر ماده 589 قانون مدنی « مگر در مواردي که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی ملتزم به عدم تقسیم شده باشند تقسیم املاك مشاعی در قالب افراز از واحدهاي ثبتی به عمل می آید. برابر ماده 1 قانون افراز و فروش املاك 1357 افراز املاك مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاك مشاع مصوب 22 ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضاي یک یا چند نفر شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید.
برابر ماده دوم – ق. افراز تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می باشد.بر اساس ماده 6 آئین نامه ، تصمیم واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه افرازي (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود.) به کلیه شرکاء ابلاغ می شود ، تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاك مشاع به دادگاه شهرستان محل وقع ملک تسلیم نمایند. از نظر هزینه دادرسی نیز چنانچه مالکیت محل نزاع باشد دعوي مالی محسوب و در غیر اینصورت غیر مالی می باشد . دعوي باید به طرفیت کلیه شرکاء اقامه گردد ، بنابراین در فرضی هم که خواهان با یکی از شرکاء اختلاف داشته باشد و با سایرین اختلافی نداشته باشد باز هم لزوماً باید مابقی شرکاء را نیز طرف دعوي قرار دهد در صورتی که در بین مالکین محجور و یا غائبی وجود داشته باشد ، افراز باید از طریق دادگاه به عمل آید و اداره ثبت صلاحیت رسیدگی ندارد .همچنین در صورتی که بین شرکا در خصوص افراز اختلاف به وجود آید رسیدگی به درخواست افراز با دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.
طبق ماده چهارم قانون افراز ملکی که به موجب تصمیم قطعی، غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضاي هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

ب )تفکیک

اصطلاح تفکیک به مفهوم افراز و تقسیم نزدیکاست. ولی با آنها فرق دارد زیرا درافزار باید حالت اشاعه وجود داشته باشد ولی در تفکیک وجود حالت اشاعهضرورت ندارد در تفکیک حتی یک نفرهم که مالک شش دانگ ملکی باشد می توانآنرا به قطعات متعددي که قانوناً مقدور باشد تفکیک نماید.
تفکیک عبارت از تقسیم زمین یا باغ به قطعات متعدد است. تا سال 1345 مالک می توانست زمین خود را به هر شکل که مایل بود تفکیک کند وظیفه ادارات ثبت این بود که در تفکیک به ملک مجاور تجاوزي نشود.
تفکیک املاك فاقد ساختمان که داري حدود مشخص نیست منوط به پی کنی از طرف ذینفع است و نیز نسبت به املاکی که عمل تحدید حدود انجام نشده تفکیک قسمتی از ان به وسیله اداره ثبت براي انجام معاله ممنوع است. (بند 363 بخشنامه هاي ثبتی) اداره ثبت اسناد و دادگاه ها مکلفند موقع تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه نقشه یی که مالک براي تفکیک زمین خود تهیه می » یی انجام دهند که قبلاً به تصویب شهرداري رسیده باشد نماید و براي تصویب به شهرداري در قبال رسید تسلیم می کند باید حد اکثر ظرف 2 ماه شهرداري تکلیف قطعی آن را معلوم و کتباً به مالک ابلاغ کند در صورتی که در موعد مذکور شهرداري تصمیم خود را به مالک اعلام ننماید مراجع مذکور در فوق مکلفند پس از استعلام از شهرداري طبق نقشه هائی که مالک ارائه می نماید عمل تفکیک را انجام دهند معابرو شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می شود متعلق به شهرداري قانون اصلاح پاره اي از « است و شهرداري درقبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحبان آن پرداخت نخواهدکرد دادگاهها و ادارات ثبت اسناد و املاك باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید ماده 154 قانون ثبت مقرر نمود شهرداري محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداریها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع، تفصیلی یا هادي و دیگر ضوابط مربوط به شهر سازي نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه کتبی را با اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند در غیر این صورت دادگاهها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک رأساً اقدام [ خواهند نمود، حد نصاب تفکیک اراضی در مناطق مسکونی تراکم کم : حداقل مساحت 330 متر خواهد بود حد نصاب تفکیک اراضی در مناطق مسکونی تراکم متوسط 200 متر و در حوزه هاي صنعتی پس از رعایت بر اصلاحی هزار متر است .

تفکیک اراضی زراعی و باغات واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها
ثبت اسناد و املاك و دفاتر اسناد رسمی و سایر هیأتها و مراجع مربوط مکلفند در موارد تفکیک، افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغها و تغییر کاربري آنها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها از سازمانهاي جهاد کشاورزي، وزارت جهاد کشاورزي استعلام نموده و نظر وزارت مذکور را اعمال نمایند.
قانون جلوگیري از خرد شدن اراضی کشاورزي و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادي مصوب جلسه علنی مورخ 1385 با اصلاحات درمجمع تشخیص مصلحت نظام تصویب شدمقرر نمود /11/ 1383/1/25 مجلس که در 21 ماده 1 وزارت جهاد کشاورزي موظف است به منظور ارتقاء بهره وري عوامل تولید، تخصیص بهینه منابع و جلوگیري از تفکیک و افراز و خرد شدن اراضی کشاورزي (اعم از باغ ها، نهالستان ها، اراضی زیرکشت، آبی، دیم و آیش آنها) حداکثر ظرف شش ماه از تصویب این قانون، حد نصاب فنی، اقتصادي اراضی کشاورزي را براساس شرایط اقلیمی، الگوي کشت، ضوابط مکانیزاسیون و کمیت و کیفیت منابع آب و خاك تعیین و جهت تصویب به هیأت وزیران ارائه نماید هیأت وزیران نیز موظف است حداکثر ظرف مدت سه ماه حد نصاب فنی، اقتصادي پیشنهادي را بررسی و تصویب نماید.
طبق ماده 2 این قانون تفکیک و افراز اراضی مذکور به قطعات کمتر از نصاب تعیین شده ممنوع است. ارائه هرگونه خدمات ثبتی از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی یا افرازي مجاز نخواهدبود. براي اینگونه اراضی در صورت تقاضا، سند مشاعی صادر و نقل و انتقال اسناد به طور مشاعی بلامانع است. در انتقاد به این قانون باید گفت ، عدم تفکیک املاك و ترویج اسناد مشاعی موجب بروز دعاوي تصرف خواهد شد.

ج ) تقسیم :

جداسازي حصه شرکا در مال را گویند و تقسیم اعم است از تفکیک و افراز . برخلاف نظر برخی نویسندگان[ 38 ] باید گفت تنظیم سند رسمی تقسیم مال غیر منقول الزامی است .تقسیم پس از تفکیک و ارسال صورتمجلس به دفتر اسناد رسمی و اختصاص هر قطعه تفکیکی با تراضی شرکا صورت می گیرد و سپس به استناد آن سند ماکیت صادر می شود . اگر پس از تقسیم ، مالکین از تقسیم امتناع نمایند عمل تفکیک بی فایده خواهد بود و مالکین باید تقاضاي افراز دهند .
د) تجمیع حدود املاکی که داراي سند مالکیت می باشند: در مواردي که دو یا چند پلاك بر اثر ساختمان یا دیوارکشی بصورت واحد درآمده یا قطعاتی که وصل به هم باشند و یا مالک یا مالکان املاك مزبور سهام مشاعی برابر داشته باشند و کاربري آنها یکسان باشد (مثلاهمگی مسکونی یا همگی تجاري ) با تسلیم اسناد مالکیت خود می توانند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضاي تجمیع املاك خود را بنمایند نماینده ثبت پرونده ثبتی و اسناد مالکیت ابرازي متقاضی را بررسی و با نقشه بردار و متقاضی در محل وقوع ملک حدود املاك را با اسناد مالکیت و مجاورین تطبیق و صورتجلسه تجمیع با توجه به نقشه ترسیمی تنظیم و به امضاء می رسد حدود جدید با نقشه ترسیمی تطبیق و پیش نویس سند مالکیت جدید امضاء گردیده و با ابطال اسناد مالکیت اولیه سند مالکیت جدید صادر می شود.

ه ) تبدیل :

در مواردیکه مالک یک قسمت از مک مورد ثبت سند مالکیت خود را قبلاً به یکنفر انتقال داده و باقیمانده مورد ثبت را بهمان شخص انتقال می دهد, سردفتر تنظیم کننده سند معامله اخیر اصل سند مالکیت را با خلاصه معامله به ثبت محل ارسال دارد که سند مالکیت جدید طبق مقررات صادر شود. تبدیل اسناد مالکیت مشاعی متعدد خواه ششدانگ یا کمتر بیک جلد به استناد سند انتقال تنظیمی اشکالی ندارد. ( بند 55 بخشنامه ها)

و) کاداستر

در طرح کاداستر براي املاك کشور یک هویت رقومی تهیه شده و یک کد نیز اختصاص داده می شود و به راحتی همه مشخصات وموقعیت املاك حتی بر اساس مختصات جهانی قابل دسترسی استحدود واقعی املاك و اراضی کشور و تعیین میزان اراضی بایر و موات شهري و موقوفات با اطلاعات هندسی جامع از محدوده کلیه املاك کشور را همراه با شماره هر ملک ، مشخصات و حقوق مالک در ملک مشخص می شود. لازم به ذکر است ریشه کاداستر کلمه یونانی” کاداستیکن ” و به معناي دفتر یادداشت است.
مطابق آیین نامۀ حدود و وظایف و تشکیلات تهیۀ نقشۀ املاك به صورت کاداستر و مقررات اجرایی آن موضوع تبصره 3 ماده 156 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 15 دي 1379 قوه قضائیه مقرر گردیده است تا در شهرهایی که نقشۀ کاداستر به اتمام رسیده است کلیۀ امور نقشه برداري در ارتباط با تحدید حدود، تفکیک، افراز، تجمیع حدود، اجراي ماده 45 آئین نامه قانون ثبت و به طور کلی آنچه موجب تهیه نقشه املاك یا تغییر در حدود و طول ابعاد و مساحت آن در محدوده شهري می گردد باید بر اساس نقشه هاي کاداستر عمل شود و نیز کلیه تغییرات نقشه و اطلاعات توصیفی در بخش اطلاعات رایانه اعمال گردد. همچنین برابر تبصره 1 ماده 156 ق . ثبت در دعاوي مطروح در مراجع قضایی رفع اختلاف حدودي نقشه کاداسترملاك عمل خواهد شد. رسیدگی به اشتباهات و اعتراضات نسبت به نقشه هاي کاداستر با هیأت نظارت است (ماده 2 آیین نامه کاداستر ).