کاداستر

یکی از وظایف قانونی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اشراف کامل بر حدود واقعی املاک ، مستحدثات و اراضی در کشور است تا بتواند پایه و اساس تثبیت و استقرار مالکیت مشروع صاحبان املاک را فراهم و  میزان اراضی دایر، بایر و موات شهری و موقوفات را تعیین نماید و برای حصول به آن، به نظامی نیازمند است که اطلاعات هندسی جامع از محدوده کلیه املاک کشور (نقشه املاک) را همراه با شماره هر ملک ،‌ مشخصات مالک و حدود حقوق مالک در ملک را بطور کامل بنحوی در اختیار داشته باشد که امکان بازنگری پیوسته مجموعه  اطلاعات میسر باشد تا بتواند وظایف خود را با دقت و سرعت و صحت کامل انجام دهد. این سیستم را با توجه به تعاریف موجود کاداستر نامند.

کاداستر  Cadastreیا حدنگاری نقشه‌برداری ثبتی است، یعنی نقشه‌برداری‌ای که ارزش حقوقی داشته باشد و بتوان بر اساس مرزهای آن سند مالکیت صادر کرد. در تبصره ۳ ماده ۱۵۶ قانون ثبت اسناد و املاک نقشه کاداستر به این صورت تعریف شده است:

به مجموعه عملیات فنی، مهندسی، ممیزی، ثبتی و حقوقی در مورد املاکی اطلاق میشود که جریان ثبتی آن خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد به جهت آنکه محدوده و موقعیت املاک را مشخص نماید و ارتباط جغرافیایی آنها را با یکدیگر نشان دهد و به منظور تثبیت مالکیت و تسهیل در حل و فصل دعاوی ملکی و ثبت املاک و سایر موارد مربوط به املاک اجراء گردد

بنابراین می توان گفت کاداستر سیستمی است که در آن اطلاعات فنی و اطلاعات حقوقی ضمن تلفیق با یکدیگر، نگهداری و مدیریت می گردد تا جهت تعیین موقعیت جغرافیایی و هندسی املاک (تثبیت املاک) و عملیات ثبتی نظیر تحدید حدود، تفکیک، تجمیع، افراز و… و نیز رفع اختلافات ملکی در دعاوی حقوقی مورد استفاده قرار میگیرد. منظور از اطلاعات فنی همان نقشه رقومی (دیجیتالی) حاوی مختصات حدود املاک در یک سیستم جهانی و منظور از اطلاعات حقوقی، مالکیت، حقوق و محدودیتهای جاری در ملک یاد شده و بطور کلی وضعیت حقوقی و قانونی ملک است.

هدف طرح کاداستر:

ایجاد نظامی دقیق، ساده، روان و مطمئن و قابل تغییر با زمان حاکم بر امور املاک و مستحدثات کشور در تعیین محدوده های قانونی مالکیت انواع مستحدثات و اراضی متعلق به افراد حقیقی، حقوقی، دولتی، موقوفه و … و بازنگری اطلاعات و نقشه ها (در طول برنامه اجرائی طرح و نیز پس از پیاده سازی در ادارات ثبت) و نهایتاً تغییر سیستم موجود ثبت به ثبت نوین (کاداستر ) است.

اهداف کیفی:

اهداف کیفی کاداستر از اهمیت خاص ساختاری برخوردار است که می توان تعدادی از این اهداف را بشرح زیر خلاصه نمود.

  1. ایجاد گردش کار روان وقابل اطمینان در صدور یا اصلاح اسناد مالکیت بطور دقیق و سریع.
  2. ایجاد اعتماد و اطمینان در معاملات املاک و سرعت در انجام آن .
  3. کاهش فراوان تعرضات ملکی و دعاوی مربوط در دادگاهها وکاهش حجم پرونده های قضائی .
  4. کمک به استقرار سیستم مالیاتی عادلانه وحقیقی و سرعت در امور مربوطه و نیز افزایش در آمدهای مالیاتی وکاهش اثرات روابط شخصی و نظریات فردی، با توجه به پایگاه اطلاعات کاداستر
  5. افزایش کارائی وارتقاء کیفیت عملیات اجرائی طرحهای عمرانی از طریق بهره گیری از مدارک فنی کاداستر نظیر نقشه ها، عکسهای هوائی ، اطلاعات فنی، مختصات نقاط و….
  6. افزایش توانایی و امکانات وصول حقوق حقه دولت در کلیه نقل و انتقالات ملکی با اتکاء به سیستم مطمئن و روان اطلاعات کاداستری .
  7. کمک به افزایش در آمد دولت بصورت غیر مستقیم.
  8. کمک به افزایش سرمایه گذاری روی زمین و اثرات اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی آن.
  9. ایجاد درآمد مستمر از طریق تأمین نقشه برای دستگاههای اجرائی، نهادها و مؤسسات دولتی و خصوصی از طریق انعقاد قراردادها و یا فروش مستقیم نقشه و اطلاعات کاداستری.
  10. تاثیر کیفی کاداستر بعنوان پیش شرط توسعه و ابزار مورد نیاز خط مشی و سیاست گذاری و اجرای طرحهای توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی در ارتباط با زمین.
  11. ایجاد اشتغال فنی مفید در زمینه های مختلف نقشه برداری، حقوق ثبتی و سایر رشته های تخصصی مرتبط با کاداستر.
  12. ارتقاء سطح دانش فنی به جهت استفاده از تکنولوژی نوین مربوط به کاداستر .

 

ضرورت اجرای طرح کاداستر:

وجود آمار و اطلاعات دقیق، صحیح، بهنگام و مکانی (مکان مرجع) عاملی حیاتی برای کلیه برنامه ریزی ها و تصمیم گیریهای کلان اقتصادی، فرهنگی، اجتماعی، سیاسی و …. در کشور می باشد. در واقع از دیر باز اطلاعات مکان مرجع به عنوان یکی از زیرساخت های مهم توسعه در کشورها مد نظر بوده است. امروزه سیستمهای اداره زمین شامل کاداستر، ثبت زمین، ارزش گذاری زمین و کاربری اراضی می باشد که با محوریت کاداستر در جهت اهداف توسعه پایدار مورد استفاده قرار می گیرند.

در این رابطه تولید و بهنگام سازی اطلاعات ثبتی و نقشه های کاداستر (سیستمهای اطلاعات کاداستر) از وظایف اصلی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است. این سازمان به عنوان متولی اخذ، فرآوری و مدیریت بهینه سیستم ثبت زمین و کاداستر کشور در صدد بهینه سازی فرآیندهای اطلاعاتی و عملیاتی خود با استفاده از پیشرفته ترین علوم و فناوریها می باشد.

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در جهت ایجاد و مدیریت بهینه سیستم اطلاعات کاداستر کشور، در حال حاضر به تولید و بهنگام سازی نقشه های شهری در مقیاس ۱:۵۰۰  و جمع آوری و بروزرسانی اطلاعات ثبتی مربوطه به منظور ایجاد پایگاه اطلاعات مکانی کاداستر می پردازد. در واقع تهیه نقشه و فرمهای اطلاعات ثبتی و خودکار سازی فرآیندهای ایجاد سیستم اطلاعات کاداستری مد نظر می باشند.

از جمله نیازهای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، تولید و بهنگام سازی نقشه های رقومی و جمع آوری، اخذ و بهنگام سازی اطلاعات ثبتی، مکانیزاسیون سیستم ثبت، فرهنگ سازی، اطلاع رسانی، آموزش و نهایتاً اخذ خدمات مشاوره ای، نظارتی و اجرایی جهت بهینه سازی طرح کاداستر است تا نهایتاً سیستم اطلاعات کاداستر به عنوان یک سیستم پایه جهت ایجاد کاداستر جامع و چند منظوره و به عنوان یکی از اطلاعات پایه در زیر ساختارهای ملی اطلاعات مکانی مورد استفاده قرار گیرد.

موضوع مکانیزاسیون ثبت و ایجاد بستر لازم جهت ارائه خدمات دولت الکترونیکی در سازمان ثبت از اهمیت فوق العاده ای برخوردار است که پیش نیاز آن اصلاح سیستم ثبت با دید کاداستر و به ویژه کاداستر نوین می باشد. امروزه در ارتباط با ایجاد، توسعه و کاربرد فناوری اطلاعات و ارتباطات (ICT)، ایجاد زیرساختارهای اطلاعات مکانی (SDI)، طرحهای آمایش سرزمین و سایر طرحهای زیر ساختاری، اطلاعات کاداستری از جمله اطلاعات پایه جهت تصمیم گیری، برنامه ریزی و استفاده بهینه از منابع می باشند.

با اجرای  طرح کاداستر کشور، اطلاعات مربوط به سیستم کاداستر کشور را می توان در قالب پایگاههای داده مکانی و سیستمهای اطلاعات مکانی (GIS/LIS) به نحو بهینه اخذ، ذخیره، بازیابی، به هنگام و پردازش نموده و نمایش داد و آنها را به نحو مناسب استفاده نمود. ضمن آنکه می توان اطلاعات فوق را در قالب فرمتهای مناسب و استاندارد تبادل نمود. طرح فوق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را قادر می سازد تا در تعامل با نیروهای داخلی و سازمانهای دیگر به تبادل اطلاعات پرداخته و به شکل منطقی تری جهت استفاده بهینه از امکانات موجود برای ترسیم آینده ای روشن تر برنامه ریزی نمایند.

 

 

ارتباط طرح کاداستر با سایر طرحها:

با توجه به استانداردها وکیفیت و دقت نقشه های کاداستر شهری، اینگونه نقشه ها نیازهای نقشه ای طرحهای عمران شهری ازجمله طرحهای مسکن، شهرسازی، گازرسانی ، برق، شبکه مخابرات، آب و فاضلاب، مترو و سایر طرحها و پروژه های توسعه شهری را بخوبی برآورده خواهد ساخت و در ارتباط با فعالیتهای این طرحها خواهد بود.

علاوه بر ارتباطات مورد اشاره اساساً طرح کاداستر با داشتن منابع عظیم اطلاعات اقتصادی- مالکیتی املاک و مستغلات می تواند پایگاههای اطلاعاتی طرحهای مالی مانند طرح های مالیاتی و درآمدهای منطقه ای را تغذیه نموده و ارزش افزوده ای را در جهت بکارگیری این پایگاههای اطلاعاتی تضمین نماید.

همچنین با درنظر گرفتن برنامه های وسیع آموزشی در امر کاداستر به منظور ارتقاء فعالیتهای علمی و عملیاتی  خواه ناخواه کارشناسان و متخصصین کاداستر به افزایش حجم و امکانات منابع انسانی نقشه برداری کمک خواهند نمود که فعالیتهای آموزشی کاداستر در ارتباط با آن قرار دارد.

 

وضعیت موجود و تبیین استراتژی اجرای کاداستر کشور:

به منظور ارتقا کیفی عملیات فعلی ثبت سنتی و اعمال ضوابط و معیارها و دستورالعملهای فنی مشخص در عملیات جاری ضروری است تا از یک طرف به بخشی از هدفهای نهایی کاداستر که تجدید ساختار ثبت کشور است اقدام و از طرف دیگر از تکرار عملیات سنتی احتراز شود که بالطبع از دوباره کاری و صرف هزینه و زمان و نیز ایجاد دعاوی  و مشکلات و مسائل آینده جلوگیری خواهد نمود.

خط مشی های اجرائی طوری تدوین شده است که هم از روشهای استراتژی فوق در واحدهای ثبت و هم  هماهنگ با اقدامات مذکور  از توان و امکانات بالقوه موجود کشور اعم از بخشهای دولتی یا خصوصی و یا تعاونی استفاده بهینه بعمل آید. قابل ذکر است که در این خصوص، سازمان ثبت در حال تهیه نرم افزار جامع املاک است تا کلیه فرایندهای مرتبط در بخش املاک مکانیزه شده واطلاعات کاداستر به عنوان یکی از ورودیهای اصلی نرم افزار مذکور خواهد بود.که این امر نه تنها باعث تکمیل اطلاعات املاک خواهد شد بلکه از بروز اشتباهات جلوگیری خواهد نمود.

 

در هر حال چه در فعالیتهای مربوط به اهداف تهیه نقشه های کاداستر و چه در فعالیتهای مکانیزاسیون اسناد و املاک و مدارک موجود استفاده از مدرن ترین تجهیزات و اعمال روشهای نوین مدیریتی از ضرورت و اهمیت خاصی برخوردارند.

در رابطه با تهیه نقشه های کاداستر و جمع آوری اطلاعات هندسی و مالکیتی جوانب مختلف اقتصادی، اجتماعی، حقوقی و فنی و همچنین تکالیفی که به موجب قانون به عهده سازمان ثبت گذارده شده است باید در نظر گرفته شود و با توجه به فوریتهای هر منطقه و توان اجرائی و امکانات موجود نسبت به اولویت اجرای عملیات در هر یک از مناطق کشور اقدام گردد.

با عنایت به اثرات چند جانبه اقتصادی، اجتماعی کاداستر در جامعه، سیاستهای اجرائی آن نیز نمی تواند منحصر به سیاستها و خط مشی های عملیاتی در بخش دولتی باشد و باید از توان و ظرفیت اجرائی بخش خصوصی همراه با ضوابط و مقررات مناسب بهره برداری لازم را بدست آورد و با در نظر گرفتن عوامل متعدد فنی، آموزشی، اجرائی در بخش خصوصی، کاربرد بهینه عوامل مذکور از جمله انعقاد قراردادهای جامع  به منظور استفاده حداکثر از ظرفیت اجرائی آن در راستای هدفهای طرح و از طرفی انعقاد قرارداد مشاوره ای با مراکز علمی و آموزشی به منظور استفاده حداکثر از بنیه علمی کشور، یکی دیگر از خط مشی های دراز مدت کاداستر کشور خواهد بود تا همراه و هماهنگ با سیاستهای دراز مدت در بخش دولتی حصول هدف های چند جانبه کاداستر را تسهیل نماید.

 

فرآیند تهیه نقشه کاداستر:

اساس ایجاد هرسیستم کاداستر نقشه مبناء (Base map) می باشد که به یکی از دو روش زمینی یا فتوگرامتری میتواند تهیه شود:

مراحل روش زمینی:

  1. ایجاد و گسترش شبکه نقاط مختصات دار به روش ژئودزی ماهواره ای (GPS, Glonass یا GNSS)
  2. برداشت رقومی املاک به کمک دستگاههای پیشرفته الکترونیکی (در گذشته توتال استیشن و در حال حاضر با سیستم شمیم)
  3. ویرایش و استانداردسازی نقشه ها در سیستمT.M

 

مراحل روش فتوگرامتری:

  1. عکسبرداری
  2. تهیه
  3. مثلث بندی
  4. محاسبات
  5. تبدیل
  6. ویرایش و استاندارد سازی

 

در بخش GIS (سیستم اطلاعات جغرافیایی) به موازات تهیه نقشه به یکی از دو روش مذکور، اطلاعات حدود اربعه از دفاتر املاک و پرونده های ثبتی استخراج و در بانک اطلاعاتی وارد می شود. سپس اطلاعات موجود در بانک با اطلاعات گرافیکی نقشه تلفیق و مقایسه گردیده و در نهایت با این تلفیق عملیات عرصه سازی و پلاک گذاری انجام میشود و نقشه های خروجی در این مرحله نیز یکپارچه شده و در روالهای ثبتی ادارات ثبت مورد استفاده قرار میگیرد. بدیهی است که در این شرایط کلیه عملیات ثبتی که به هر نحو با تغییر محدوده و موقعیت و ابعاد املاک ارتباط پیدا میکند با استفاده از نقشه های کاداستر انجام خواهد شد و بدین ترتیب نقشه ها نیز بروزرسانی (Update) میشوند.

 

مراحل مختلف عملیاتی جهت تهیه نقشه کاداستر:

به منظور تهیه نقشه کاداستر مراحل مختلف عملیاتی باید به اجرا درآید که بسته به روشهای مختلف تهیه نقشه، فعالیتهای عملیاتی مختلفی به شرح ذیل انجام می پذیرد.

  1. شبکه بندی اصلی: شامل ایجاد یک سیستم مختصات پایه با فواصل حدود ۵ کیلومتر است که به منظور تهیه نقشه یک منطقه به صورت یکپارچه بوده، بطوریکه کل منطقه را پوشش داده و به سیستم مختصات کشوری متصل شده باشد.
  2. شبکه بندی فرعی: به منظور مختصات دهی به گوشه های املاک در عملیات نقشه برداری، ایستگاههای با فواصل ۲۰۰ الی ۵۰۰ متر در منطقه مورد عملیات با اتکاء به شبکه نقاط اصلی ایجاد گردیده ومختصات دهی میشوند.
  3. عکسبرداری هوائی: در مناطقی که به واسطه وسعت زیاد انجام عملیات نقشه برداری زمینی طولانی مدت بوده و مقرون به صرفه نمی باشد، جهت تهیه نقشه از عکسهای هوائی استفاده میشود که از طریق عکسبرداری هوائی که شامل مجموعه عملیات برای تهیه عکسهای قائم توسط هواپیما و دوربین مخصوص عکس برداری از یک ارتفاع معین جهت یک مقیاس مشخص می باشد انجام میگردد.
  4. تهیه و اندازه گیری نقاط کنترل زمینی: این عملیات جهت تطبیق و توجیه عکسهای هوائی با زمین به منظور تهیه نقشه از عکس می باشد که شامل مختصات دهی به نقاط مشترک بر روی عکس و زمین است.
  5. تبدیل عکس به نقشه طبق دستورالعمل کاداستر: با استفاده از عکسهائی که عملیات تهیه و اندازه گیری نقاط کنترل زمینی بر روی آنها انجام شده به وسیله دستگاههای دقیق فتوگرامتری (تبدیل عکس به نقشه) مشاهدات و محاسبات لازم انجام و سپس عملیات تبدیل رقومی صورت می گیرد و نهایتاً پس از انجام ویرایشهای لازم، نقشه نهائی مطابق با استانداردهای کاداستر تهیه می شود.
  6. پلاک گذاری ثبتی: هدف از اجرای این مرحله دستیابی به پلاکهای ثبتی املاک و انتقال آنها بر روی شیتهای نقشه و فایل کامپیوتری و ایجاد یک لایه پلاک ثبتی بر روی فایل می باشد.
  7. عملیات تکمیل زمینی: این عملیات شامل نقشه برداری زمینی به منظور تعیین مختصات قطعی گوشه های املاک و نیز برداشت عوارضی که در عکس هوایی غیر قابل رویت میباشد، است.
  8. داده آمائی دفاتر املاک: شامل استخراج اطلاعات جامع املاک از دفاتر و پرونده های ثبتی و وارد کردن آنها در بانک اطلاعات رایانه
  9. اسکن کردن دفاتر املاک: در این مرحله کلیه صفحات دفاتر املاک در واحدهای ثبتی اسکن و در بانک اطلاعات نگهداری می شوند.
  10. ایجاد لایه عرصه: یکی از اهداف تهیه نقشه های کاداستر نمایش عرصه های واقعی املاک می باشد. برای این منظور حدود املاک بر روی نقشه با حدود املاک در بانک اطلاعات ماهیتی املاک (حدود اربعه املاک که وارد رایانه شده است) مقایسه شده و تا جایی که امکان داشته باشد اصلاح می گردد.
  11. یکپارچه سازی نقشه کاداستر: این فرآیند به منظور پلاک گذاری نیمه اتوماتیک بر روی نقشه های هندسی موجود و تلفیق اطلاعات مکانیزه شده حدود اربعه با نقشه ها و نهایتاً ایجاد نقشه کاداستر می باشد.
  12. پیاده سازی: در این مرحله نقشه های یکپارچه سازی شده کاداستر مربوط به هر واحد ثبتی ،در آن واحد بکارگیری و بروز می شود.